《九寨沟县农村宅基地审批和住房建设管理办法》的解读

《九寨沟县农村宅基地审批和住房建设管理办法》

   一、起草背景

   为加强农村宅基地审批和住房建设管理工作，规范农村住房建设活动，改善农村人居环境，促进乡村振兴，结合九寨沟县实际，制定本办法。

   二、起草依据

   1.《中华人民共和国土地管理法》

   2.《中华人民共和国城乡规划法》

   3.《村庄和集镇规划建设管理条例》

   4.《中央农办 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）

   5.《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）

   6.《四川省农业农村厅 四川省自然资源厅 四川省住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批和住房建设管理的通知》（川农〔2020〕43号）

  三、主要内容

  概念解析

  本县行政区域内农村村民在集体土地上新建、改建、扩建农村住房的建设活动及其监督管理，适用本办法。
  本办法所称农村村民（以下简称村民），是指具有农村集体经济组织成员资格的人员。
  本办法所称农村住房，是指村民在经批准的宅基地上建设的住宅房屋。

  办法原则

  农村住房建设，应当遵循符合规划、一户一宅、因地制宜、安全舒适、生态环保的原则，符合适用、环保、美观的要求，体现传统民居的历史文化、地域特色和乡村风貌。

  相关单位职责权限

  县人民政府负责全县农村住房建设规划的统一领导和监督管理。

  县科学技术和农业畜牧局负责全县农村宅基地改革和管理工作。

  县自然资源局负责国土空间规划、土地利用计划等工作。

  县公安局负责农村地区户籍登记管理工作，按照新职能职责及时调整分户审核单位。

  县住房城乡建设局会同乡（镇）人民政府具体承担本行政区域内农村住房建设的监督管理。

  县综合行政执法局负责与县自然资源局和县科学技术和农业畜牧局对接，依法对违反土地管理、宅基地管理等法律法规的行为开展执法工作。

  县交通运输局负责对是否涉及道路管控范围内宅基地申请提出审批建议。

  县林业和草原局负责对是否涉及林草占用或生态管控范围内宅基地申请提出审批建议。

  县水务局负责对是否涉及河道及一般水源地保护区管控范围内宅基地申请提出审批建议。

  县经济和信息化局负责对是否涉及电力设施安全管控范围内宅基地申请提出审批建议。

  县文化体育和旅游局负责对是否涉及文物单位保护区管控范围内宅基地申请提出审批建议。

  九寨沟生态环境局负责对是否涉及集中式供水水源地保护区管控范围内宅基地申请提出审批建议。

  乡（镇）人民政府负责宅基地用地审批、乡村建设规划许可、农房建设监管等职责，成立农业农村综合工作机构（以下简称乡镇农业农村部门），承担农村宅基地管理和改革工作，接受县科学技术和农业畜牧局工作指导。

  宅基地和建房审批流程

  各村组负责在收到农户申请后，召开村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村级组织签署意见，报送乡（镇）人民政府。

  没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见，报送乡（镇）人民政府。

   乡（镇）人民政府受理窗口受理后，即日转交乡镇农业农村部门。乡镇农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请及外观风貌等是否经过村组审核公示等内容，提出初审意见，并经乡镇主要负责人核实确认后及时将申请材料成批次报送县自然资源局等部门进行审查和签署意见。

   县自然资源局负责负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，提出审批建议。

    涉及县公安、林草、住建、综合执法、经信、水务、交通、文旅、生态环境等部门的，乡镇农业农村部门要及时征求有关部门意见，有关县级部门原则上应在10个工作日内签署意见；

   县科学技术和农业畜牧局综合各有关部门意见，提出审批建议后，反馈乡（镇）人民政府。

   乡（镇）人民政府最终根据各部门联审结果，对农民宅基地申请进行审批，符合要求的，核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，并将审批结果在申请人所在集体经济组织范围内进行公布。从乡（镇）人民政府同意受理用地建房申请到出具审核意见，原则上不超过20个工作日；需要办理农用地转用审批手续的，县自然资源局按有关规定确定办理时限。 

   经批准用地建房的农户，应当在开工前向乡（镇）人民政府申请划定宅基地用地范围，乡（镇）人民政府在收到申请5个工作日内组织县科学技术和农业畜牧局、县自然资源局等部门到现场进行开工查验和实地丈量批放宅基地。

   农户建房完工后，要及时向乡（镇）人民政府申请进行验收，乡（镇）人民政府在收到申请10个工作日内组织县科学技术和农业畜牧局、县自然资源局、县住房和城乡建设局进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，是否符合我省农村住房竣工验收管理指导意见要求，并出具《农村宅基地和建房（规划许可及竣工）验收意见表》。
   竣工验收合格的，建房村民应当将建房资料在15日内报村级组织，由村级组织统一报乡（镇）人民政府存档，并按照规定申请办理不动产登记。

  住房建设限制

  农村住房建设，应当符合县城规划、集镇规划和村庄规划。位于自然保护区、风景名胜区、文物保护单位、历史文化村、传统村落等区域的，还应当符合相关保护规划。严格控制新增宅基地占用农用地，不得占用永久基本农田。严禁擅自占用国有土地、河滩地、林地建房。

  建房选址，应当尽量利用原有宅基地、空闲地和其他未利用地，避开地质灾害、洪涝灾害、地下采空、地震断裂带、行洪泄洪通道等危险区域，严格控制切坡建房，确因选址困难需切坡的，应当在乡镇人民政府指导下，按照有关技术规范做好坡体防护，确保建房安全。

  严格控制在公路沿线建房，确需建房的，其房屋边缘与公路用地外缘的间距为：国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米。在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏的间距不少于30米。

  严格控制在架空电力线路保护区外建房，房屋边缘与各级电压导线边线在计算导线最大风偏情况下，距建筑物的水平安全距离为：1千伏以下不少于1米，1-10千伏不少于1.5米，35千伏不少于3米，66-110千伏不少于4米，154-220千伏不少于5米，330千伏不少于6米，500千伏不少于8.5米。
  农村村民一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。5人及5人以下按5人计算，每户宅基地面积不超过160平方米，6人及6人以上按6人计算，每户宅基地面积不超过200平方米。宅基地包括住房、附属用房和庭院用地，每户占地面积不得超过规定的标准。即占地面积不得超过200平方米，住宅及其附属设施基底面积不得超过宅基地面积的80%。

   房屋不超过三层，平屋顶房屋总高度不超过9.5米（室外地面至屋面面层高度）；坡屋顶房屋高度：室外地面至檐口高度不超过9.5米，室外地面至屋脊高度不超过11.5米；平坡结合屋顶分别计算取值并在规定范围内。

   城市规划区内的农村住房建设规模标准，建房村民可自主选择以上标准或者按照城镇规划给定的规划指标，二者只能选其一执行。

   农村村民应严格按照批准的占地面积和建筑面积建设住宅，禁止未批先建、少批多建。经批准易地建房的，应严格按照“建新拆旧”的要求拆除旧房；鼓励村民在本村内向符合宅基地申请条件的村民转让宅基地，满足符合宅基地分配条件的村民的建房需求。允许进城落户的村民依法自愿有偿退出宅基地。农村住房严禁向不具有农村集体经济组织成员资格的人出售。鼓励村民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

   禁止在下列区域建房：

（一）永久基本农田区域；

（二）饮用水水源一级保护区、二级保护区、准保护区；

（三）河道、湖泊管理范围；

（四）公路两侧建筑控制区；

（五）法律、法规规定的其他禁止建房区域。

   符合下列条件之一的村民，可以申请建房：

（一）具备分户条件，确需另立户建设住宅的；

（二）现有住房属于危旧房，需要拆除重建或易地新建的；

（三）原有住房因灾毁需要重建或因避险需要易地新建的；

（四）因国家、集体建设需要迁建或按政策实行移民搬迁的；

（五）现有住房宅基地面积或建筑面积未达到限额需要扩建的；

（六）法律、法规、规章规定的其他情形。

   村民申请建房，有下列情形之一的，不予批准：

（一）不是本集体经济组织成员的；

（二）不符合“一户一宅”规定的；

（三）不具备分户条件或不合理分户的；

（四）不符合县城规划、集镇规划、村庄规划的；

（五）原有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的；

（六）所申请的宅基地存在权属争议的；

（七）违法建房未处理结案的；

（八）因重点工程建设需要，已下达停止农房建设的；

（九）法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。 

   村民建房，应当选择建筑技能培训合格的农村建筑工匠或者有资质的建筑施工企业施工，并签订书面施工合同，明确双方权利和义务，约定住房保修期限和责任。

   县住房和城乡建设局应当对农村建筑工匠免费提供专业技能、安全知识等培训，并建立信用档案。

   村民建房，应当选择经过建筑技能培训、满足技能要求的农村建筑施工匠或者有资质的建筑施工企业施工，并签订书面施工合同，明确质量安全责任、质量保证期限和双方权利义务。经审批同意村民新建、改建住宅用地和建筑面积突破第九条规定情形的，必须委托有资质的建筑施工企业、劳务分包企业承担施工，并向乡（镇）人民政府申报，纳入工程质量监督。

    农村建筑施工人员个人不得承揽3层及以上、建筑面积300平方米及以上或者跨度6米及以上的农村住房建设。

   村民建房，应当使用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备。鼓励使用绿色节能建筑材料、技术，采用装配式建筑。

   农村建筑工匠或者建筑施工企业应当协助村民选用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备，不得偷工减料。村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，农村建筑工匠或者建筑施工企业应当劝阻、拒绝。

   在历史文化村、传统村落、特色村寨、特色景观旅游村建房的，应当保护村庄的传统选址、格局、风貌以及自然和田园景观等整体空间形态与环境，全面保护文物古迹、历史建筑、传统民居等传统建筑。

   在乡镇集镇和村民集中的村寨建房的，应当符合村庄发展方向，有序推进改造提升，保护保留乡村风貌。

   在城市规划区建房的，应当符合县城规划要求。

  村民申请建房所需材料 

（一）农村宅基地和建房申请表；

（二）农村宅基地使用承诺书；

（三）申请人身份证和户口簿；

（四）住宅建设工程设计方案（设计图）。

   新改建房流程条件  

   拆旧易地新建房屋的，需提供原宅基地使用权证明和同意自愿退出原宅基地、按规定复垦并交由集体经济组织调剂处理的承诺书。

   村民住房已构成危房的，应持身份证明、户口簿、危房鉴定报告、宅基地使用权属证明或房屋所有权证书、设计图纸、村委会签署的书面意见等资料，向乡（镇）人民政府申请原址翻建。原址翻建应符合本办法的规定。

   农村住房建设审批文件有效期为两年。自取得审批文件起，两年内未动工建设的，批准文件自动失效。仍需建房的，应重新申请，办理审批手续。

   村民小组收到农户申请后，提交村民小组会议讨论，并将以上申请材料在本小组公示栏或人口集聚区域进行公示，公示时间7日。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录、公示情况等材料交村级组织审查。

   没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本村村务公开栏进行公示，公示期限7个工作日；公示无异议或异议不成立的，由村级组织签署意见，报送乡（镇）人民政府。村级组织审查和公示时间合并不超过10个工作日。

   责任追究

  乡（镇）人民政府以及县住房和城乡建设局、县自然资源局、县科学技术和农业畜牧局等部门应当按照土地管理、城乡规划、建筑管理等有关法律法规规定，对已经在永久基本农田区域、饮用水水源一级保护区、二级保护区、准保护区河道湖泊管理范围、公路两侧建筑控制区以及法律法规规定的其他禁止建房区域违规建房的，依法予以整治。

   违反本办法规定，村民超标准占地、超标准建房、在禁止建房区域建房、未经审批擅自建房、未依据审批的要求建房的，由乡（镇）人民政府及县住房和城乡建设局、县自然资源局、县科学技术和农业畜牧局责令限期改正，逾期不改正的，依法组织拆除。

   违反本办法规定，农村住房建设承揽人有下列行为之一的，由县住房和城乡建设局或者乡（镇）人民政府依法责令限期整改；情节严重的，县住房和城乡建设局可以对主要责任人处以2000元以上5000元以下的罚款；造成损失的，依法赔偿损失；构成犯罪的，依法移送司法机关处理：

（一）无图施工、不按设计图纸施工或者擅自变更设计图纸的；

（二）不按有关技术规定施工或者使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件的；

（三）不按规定提供施工记录或者施工资料的；

（四）不接受监督管理或者发现安全隐患不及时整改，造成质量安全事故的；

（五）农村住房竣工后，未依照本办法规定参加竣工验收的。

   县人民政府有关部门和乡（镇）人民政府及其工作人员，有下列情形之一的，依照有关规定追究相关人员责任：

（一）未按照规定办理规划许可和用地等审批手续的；

（二）未按照规定免费提供放线服务的；

（三）未按照规定进行规划、用地核实等监督的；

（四）未按照要求对问题进行整治的；

（五）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。